Альтернативная сделка - современный эквивалент обмена квартиры

Альтернативная сделка

Рынок недвижимости лишь отчасти зависит от ситуации в экономике, инфляции или роста курсов валют. Происходят качественные изменения в жизни людей и количественные изменения в составе семьи. Все это требует решений жилищного вопроса, причем спектр задач очень обширен: переезд в один район, переезд за город, объединение меньших площадей в большую, деление площадей, улучшение жилищных условий семьи и т.д. Неудивительно, что в последнее время в риэлторской практике нашего агентства недвижимости все большее место занимает проведение и сопровождение альтернативных сделок. Сегодня актуален не только обмен квартир в Москве. Широко распространен обмен на квартиру или дом в Подмосковье, обмен комнаты на комнату и т.п. Все вышеперечисленное объединяет необходимость задействовать имеющуюся у клиента недвижимость.

Что же такое альтернативная сделка? Это сделка, в ходе которой объект недвижимости продается и покупается одновременно. То есть одновременно регистрируются два и более договора купли продажи недвижимости. Деньги, которые вы получаете за свою недвижимость, сразу переходят продавцу вашей новой квартиры. Другими словами, это обмен недвижимости.

Как и любой процесс, альтернатива имеет как положительные, так и отрицательные свои стороны.

К отрицательным сторонам альтернативных сделок относятся:

1. Сложность исполнения. Нужно одновременно найти покупателя на  вашу квартиру (первого покупателя) и найти квартиру или квартиры, которые вы хотите купить (конечного продавца).

2. Цена за квартиру, продаваемую с альтернативой, на 10-12% ниже цены за ту же квартиру при чистой продаже.

3. Возникновение альтернативной сделки на следующем этапе, когда понравившаяся вам квартира продается тоже по альтернативной сделке. Здесь возникает ненадежная цепочка, которая может рассыпаться по независящим от вас и вашего риэлтора причинам. Это может привести к потере покупателя вашей квартиры, который не захочет долго ждать.

4. При обмене недвижимости цепочки могут выстаиваться из трех и более квартир. У каждого последующего продавца уже есть свой риэлтор, со своим видением проблемы и путей ее решения. Это обстоятельство часто мешает координировать действия участников сделки и не позволяет удерживать цепочку в рабочем состоянии.

Пример из нашей практики :

5. Сроки реализации альтернативных сделок довольно большие и составляют от двух месяцев до 1 года. 

6. Если в цепочку попадает человек с ипотекой, то сделка начинает зависеть еще и от одобрения банка.

7. Комиссия  риэлтора при альтернативной сделке примерно в два раза выше, чем при прямой продаже.

Но при этом у альтернативных сделок есть и значительные преимущества:

1. Главное преимущество - гарантированность от скачков цен на недвижимость в период после продажи и до покупки вами новой квартиры. В условиях, когда это единственное ваше жилье, это преимущество перевешивает все неудобства.

2. Возможность сразу переселиться в новое жильё, минуя промежуточную (чаще всего съемную) квартиру и гараж для хранения мебели.

3. Если  в первичной квартире сособственником являются несовершеннолетние дети, то просто ее продать вы не сможете. Органы опеки твердо стоят на защите интересов несовершеннолетнего собственника. Они позволят прямую продажу, только если сумма доли ребенка будет внесена в банк на депозит и останется там до наступления его совершеннолетия.  При альтернативной сделке вы можете доказать, что при обмене недвижимости улучшаете жилищные условия ребенка и не наносите ему материального ущерба. Но здесь надо понимать, что его доля не должна уменьшиться – то есть либо не измениться, либо возрасти (не только в метрах, но и в рублях).

4. При альтернативных сделках необходимо сопровождение профессионального риэлтора. А в процессе проведения обмена их возникнет еще несколько. Все они будут координировать, проверять и перепроверять  друг друга. Это сведет риск мошенничества практически к нулю.

Если у вас назрела необходимость обмена недвижимости, в нем будет задействована квартира, в которой вы живете, и вы не хотите рисковать - обращайтесь к нам. Скорее всего, мы поможем вам справиться со сложной задачей. Во всяком случае, мы дадим вам развернутую и бесплатную консультацию.