Доля в общей собственности – разбираемся в подробностях

Доля в общей собственности
Любые сделки с недвижимостью заключаются только при участии законных владельцев этой недвижимости, то есть собственников. Право собственности - основополагающее и особо значимое вещное право в Российском законодательстве.
Осуществление права собственности обеспечивается действующим законодательством, однако в тоже время законодательство в некоторых случаях ограничивает кажущиеся абсолютными права собственника. Закон в частности определяет условия распоряжения долями, которые собственники имеют в общей долевой собственности.
Известно, что собственником имущества может быть как один субъект, так и одновременно несколько лиц.
И если с правами одного собственника все более-менее понятно, то в отношении прав нескольких лиц на один и тот же объект имущества не все так просто, что дополнительно может осложняться взаимоисключающими желаниями собственников, которые зачастую не хотят идти на встречу друг другу в удовлетворении своих интересов.
Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество в собственности двух или нескольких лиц считается принадлежащим им на праве общей собственности. Сама доля не всегда бывает определена или выделена.
Доля каждого из участников в их общей собственности может быть определена - тогда это называется долевой собственностью. Например, если квартиру купили две сестры и при заключении сделки определили, что каждая будет обладать долей, равной половине квартиры. 
Если же доли не определены, собственность считается совместной - как в случае покупки квартиры супругами во время их брака в ситуации, когда они не определили, какая часть квартиры кому из них будет принадлежать.
Любое распоряжение участников общей совместной собственностью, любые операции и сделки с ней осуществляются только по согласию всех собственников имущества - независимо от того, кем из участников будет совершена такая сделка.
В случае с общей долевой собственностью любое распоряжение также осуществляется по соглашению всех собственников. Однако для этого вида собственности существует принципиальное отличие.
Обладая определенной долей в общем имуществе, каждый собственник вправе проводить операции с возможным отчуждением принадлежащей ему доли: продать, подарить, заложить или распорядиться ею иным образом. Он вправе совершать эти действия по своему усмотрению, но обязан соблюдать определенные правила, которые предусмотрены в статье 250 ГК РФ.
В частности, если собственник доли хочет продать ее или обменять, он должен иметь в виду: остальные собственниеи будут иметь преимущественное право покупки его доли.
Это означает, что решив обменять или продать свою долю, собственник будет обязан известить о своих намерениях всех других собственников. И только в том случае, когда ни один из них не захочет эту долю приобрести, можно совершать сделку с третьими лицами.
Надо учесть, что простого устного уведомления собственников будет не достаточно.
Закон требует составления уведомления в письменной форме. В нем должны быть указаны как стоимость, за которую продается доля, так и прочие равные условия ее приобретения С момента уведомления других собственников должен пройти месяц - если ни один из них не заявит о своем желании приобрести долю, ее можно спокойно обменять или продать постороннему лицу. 
Необходимо отметить, что очень важно уведомить абсолютно всех собственников. Ведь если доля в имуществе будет продана с нарушением преимущественного права ее приобретения, у любого из остальных участников долевой собственности возникнет право перевода на него прав (и обязанностей) покупателя. Для их обеспечения любой участник в течение трех месяцев может обратиться в суд.
Чтобы избежать оспаривания сделки, нужно обеспечить подтверждение своих действий. Известить других собственников можно, отправив заказное письмо с уведомлением о вручении. Можно также направить телеграмму. При этом нужно оставить себе заверенную копию ее текста, что документально подтвердит ваши фактические действия по уведомлению собственников. Если извещение будет передано лично, обязательно нужно получить письменную отметку каждого собственника о получении им извещения.
Бывают ситуации, когда место жительства какого-либо собственника просто неизвестно. В этих случаях, необходимо приложить все усилия для определения места его нахождения и отправить извещение по последнему известному месту прописки (и жительства, если они не совпадают). Желательно иметь на руках документальное подтверждение из Органов регистрационного учета о факте наличия либо отсутствия у них данных о настоящем месте пребывания разыскиваемого лица.
Упростить задачу извещения собственников можно с помощью нотариуса. Если извещения оформляется через нотариуса, все осуществление процедуры  уведомления других собственников полностью ложится на него. У вас на руках должны будут остаться нотариально заверенные документы, которые подтвердят проведенную нотариусом работу.
Если кто-либо из собственников выразил отказ от приобретения отчуждаемой доли, целесообразно оформить такой отказ в письменном виде.
Раздел или выделение долей в долевой собственности – еще один непростой вопрос.
Размер долей в общем имуществе собственников определяется, прежде всего, по соглашению самих собственников. Каждый из них в дальнейшем может потребовать выделения из общего имущества своей доли.
Собственники могут сами установить порядок, по которому определение или изменение их долей будет зависеть от вклада каждого из них. Такой порядок может действовать как при образовании общего имущества, так и при его последующем приращении. Рассмотрим примеры:
Один из собственников по соглашению со всеми другими собственниками дома на свои средства и своими силами пристроил к этому дому веранду. Он получает право увеличения его доли в общем имуществе.
Или при разводе и разделе имущества доля одного из бывших супругов в совместной собственности может быть увеличена, если с ним остаются проживать несовершеннолетние или нетрудоспособные дети.
Что делать в случае, когда собственники не могут достигнуть согласия в вопросе выделения доли одного из участников или раздела общего имущества собственников? Каждый участник долевой собственности вправе через суд потребовать выделить его долю в натуре.
Бывают  ситуации, когда выделение доли невозможно или не имеет смысла: площадь квартиры очень маленькая, а собственников у нее несколько и т.п. Такие случаи регламентируются ст. 252 ГК РФ. Речь в ней идет о случаях, когда не допускается законом выдел доли в натуре, либо такой выдел связан с несоразмерным ущербом общему имуществу. Тогда право выделяющегося из долевой собственности участника будет реализовано путем выплаты другими участниками денежной суммы в размере стоимости его доли. Также может быть предусмотрена иная компенсация. Денежные выплаты или компенсации используются и для устранения несоразмерности имущества, которое выделяется в натуре участнику долевой собственности.
Только с согласия самого собственника выдел его доли в натуре может быть заменен выплатой компенсации. Отсутствие согласия допустимо лишь в случае, когда доля собственника незначительна, она реально не может быть выделена, сам собственник существенного интереса в ней не имеет. Только тогда суд может и без согласия собственника доли обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Получая компенсацию, собственник доли утрачивает право на нее в общем имуществе. 
При совершении любых операций с долями мы советуем вам сначала обратиться за консультациями к опытным риэлторам, например – в наше агентство недвижимости.